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Portrait de l’avocat Jean-Marc Goossens publié dans Trends

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Selon WIKIPEDIA, “Trends Tendances est le magazine économique et financier de référence en Belgique francophone”

DU ZOUTE A MIAMI BEACH : SURFER SUR LA VAGUE

Extrait de l’article de Philippe Coulée “Les produits à double rendement ont la cote“ paru dans Trends Tendances du 11/10/2012.
Au même moment, un article paru en pleine page du quotidien français L’Equipe titre, en date du 22 septembre : « La Floride, c’est maintenant ? ». On y annonce que le prix des appartements y est en hausse depuis 13 mois consécutifs avant d’y rappeler que le rêve américain dispose d’atouts très réels, notamment fiscaux, pour les investisseurs européens disposant (d’un peu) de cash.
Le quotidien français cite Jean-Marc Goossens, avocat au Barreau de Bruxelles, spécialisé en droit immobilier américain (législation, fiscalité, montage de sociétés) et pour le compte d’investisseurs français en Floride. Pas seulement français, d’ailleurs : l’avocat belge fait, depuis 20 ans, fonction de Family Officer pour des familles belges, fortunées et moins fortunées, un peu déçues du climat météorologique et économique belge. Il a d’ailleurs un solide carnet d’adresses autour du Zoute, où il a fait l’affaire de sa vie en achetant un bel appartement qui a rapidement quadruplé de valeur. « A ce moment, je me suis dit, avec mes amis : pourquoi n’a-t-on pas acheté toute la rue ? Et bien, on revit la même chose à Miami pour l’instant. Et on ne veut pas rater deux fois le coche… », explique-t-il.
Parmi ses clients, le fils d’un riche industriel qui avait un petit portefeuille immobilier en Belgique et qui a tout revendu pour acheter une splendide villa sur l’eau à Normandy Island. « Il négocie pour le moment sa villa à Knokke pour quatre millions d’euros environ. Et il a acheté sa villa sur la baie à Miami, avec piscine et débarcadère, pour 2,6 millions… de dollars. Il a tout quitté, avec son épouse et ses deux enfants. On a créé avec lui là-bas une succursale de sa société belge, qu’il contrôle désormais depuis Miami Beach. Il paie maintenant à peine 25% sur ses revenus alors qu’ici il dépassait 50%. Tout récemment, j’ai encore emmené là-bas un couple de restaurateurs knokkois qui en sont déjà à leur deuxième achat, enchantés par le rendement locatif et la plus-value rapide de leur placement », sourit-il.
Le rôle de l’avocat d’affaires _ qui se fait payer au forfait quel que soit le montant de l’investissement _ est loin de se limiter à celui du simple courtier immobilier : il accompagne ses clients, qu’il souhaite fidéliser de A à Z, de l’organisation du voyage à la revente éventuelle. « A la base, je n’avais aucune attirance pour l’immobilier ou pour Miami, reprend-il. Je donnais des conseils généraux en matière d’investissements internationaux. Avec la crise boursière, j’ai, comme mes clients, dû m’adapter. Je suis remonté à l’origine de la crise pour démonter le mécanisme, et j’ai très vite senti, quand le marché a repris, qu’il y avait des opportunités à faire ici. Beaucoup et vite. »
A l’époque, ce dernier étudie plusieurs marchés : l’Espagne, le Portugal, l’Irlande, New York, la Californie (qu’il connaissait) et Miami (qu’il ne connaissait pas). « Je suis venu à Miami en pleine crise et j’ai vite conclu que ce micromarché concentrait un maximum de vecteurs positifs. J’y ai identifié des biens intéressants sans attendre que les affaires redémarrent. J’avais des capitaux à investir pour quelques clients fidèles ; on pouvait en outre jouer doublement gagnant avec la parité dollar-euro. Et ce n’est pas rien quand on choisit le bon moment… Je me suis constitué tout un réseau : j’ai sélectionné quatre partenaires locaux fiables, experts en immobilier, qui sont rétribués par le vendeur ; j’ai trouvé des avocats spécialisés en fiscalité, en immigration aussi, car j’ai de plus en plus d’investisseurs qui font le pas de venir s’installer ici. J’ai même comme partenaires un comptable et un entrepreneur en construction, si besoin. »
Pour illustrer la flexibilité de ce nouveau filon d’investissement, l’avocat raconte l’histoire de ce couple de retraités, partis sur place pour investir dans une seconde résidence au soleil et qui, au bout de quelques mois, lui demandent comment faire pour y rester définitivement. « On leur a trouvé une petite station service, avec deux employés, dans laquelle investir pour décrocher leur Green Card. Le commerce dégage même un peu de bénéfices, après paiement des salaires. Sans cela, en simple propriétaire, c’est impossible. Sauf dans les zones les plus sinistrées au niveau immobilier, au fin fond des USA. Mais là, plus personne ne veut acheter.»
Toujours le moment d’investir ?
Ce qui fait la différence, selon Jean-Marc Goossens, pour un investisseur étranger qui débarque : la transparence et la facilité à négocier. Tout l’immobilier à vendre et à louer est centralisé et listé sur Internet de manière tout à fait officielle et exhaustive. On peut donc contrôler tout ce qui est à vendre, le prix et les loyers pratiqués dans un immeuble, étage par étage. « Vous pouvez ainsi voir à combien vous pouvez rentabiliser un achat et où la vacance locative vous incite à ne pas investir. Le noir n’existe pas ; pas besoin, car la taxe sur la plus-value est réduite à environ 10% et toute fraude est punie très sévèrement, par des peines de prison. Pas de notaire ni de droits d’enregistrement non plus : la transaction se déroule entre acheteurs accompagnés de leur conseil et un closing agent totalement neutre (généralement un avocat). Les frais de la transaction n’excèdent pas les 3%. » On croit rêver…
Côté financement, le cash est aujourd’hui le sésame gagnant pour les propriétaires et les organismes bancaires qui bradent les immeubles réquisitionnés en cas d’insolvabilité. « On fait encore de très bonnes affaires à l’heure actuelle, et sans grand risque. Fin 2008, on était au plancher. On était certain d’une remontée, mais personne ne pensait que cela irait aussi vite. En outre, ça remonte d’abord dans les quartiers les plus courus. Ceux qui ont fait la meilleure affaire sont venus, comme je l’ai fait, à risque, en pleine crise. C’était alors quatre fois moins cher qu’à la Côte belge. Pour 250.000 euros, j’ai acheté pour un investisseur belge un appartement affiché quelques mois auparavant à 1 million de dollars. Et celui-ci les revaudra d’ici peu. Il vaut déjà près du double du prix d’achat… L’absence quasi totale de nouveaux développements depuis trois ans a fait grossir la demande locale et remonter les prix. Et les projets immobiliers reprennent en masse : on parle de 10 milliards de dollars de chantiers sur un mile à peine d’ici cinq ans. Et pour les investisseurs qui veulent un rendement supérieur à 4% et un retour plus rapide encore sur investissement, de l’ordre de 11%, il y a pour l’instant le Nevada et Las Vegas : les prix s’y sont encore tassés davantage qu’à Miami, il n’y a pas non plus d’impôt sur le revenu et la Property Tax n’y dépasse pas 1% », résume par l’exemple Jean-Marc Goossens.

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